Владельцы черноморских санаториев рассчитывают продать свои объекты крупным частным корпорациям и госкомпаниям, заинтересованным в расширении собственной медицинской инфраструктуры. Но пока потенциальных инвесторов отпугивают высокие издержки по содержанию здания, оборудования и медицинского персонала, а также непомерные ценовые аппетиты продавцов – в среднем они оценивают свои активы в сумму более чем 600 млн. рублей при средней выручке не более 80 млн рублей.
Сейчас в Краснодарском крае, как правило, санатории выставляют на продажу по причине смены вида деятельности или места жительства собственника. «Шеф заниматься этим проектом не хочет. Объектов недвижимости у него много, доходы есть, да и возраст под 60 лет. Поэтому он сейчас ничем не хочет заниматься вообще. Я предлагал перестроить или перепрофилировать санаторий, но ему это неинтересно», – говорит риелтор Сергей Черков, продающий Оздоровительный комплекс им. А.И. Хальзева в Туапсинском районе. А белгородской инвесткомпании «ОЭМК-Инвест» приходится за 350 млн рублей продавать одну из старейших здравниц Сочи – заброшенный санаторий «Москва». Как пояснила Vademecum представитель «ОЭМК» Ольга Угарова, санаторий достался компании в счет долга одного из контрагентов и выставлен на продажу как непрофильный актив.
Непрофильный актив белгородской «ОЭМК-Инвест» – здание санатория «Москва» в Сочи – ищет покупателя не первый год
Помимо объектов, требующих полной или частичной реконструкции, продаются и вполне успешные рекреационные активы. Например, сочинский оздоровительный комплекс «Спутник», собравший в 2014 году выручку более 405 млн рублей. В самом «Спутнике» предпочли не комментировать факт продажи. Не ответили на запроc Vademecum и в «СМП Банке», владеющем 24,3% ООО «Бизнестренд», записанного собственником «Спутника».
Избавиться от крымских курортных активов спешат граждане Украины. Три крупнейших санатория, продающиеся в Крыму, принадлежат ООО «Волна», учрежденному украинцами. По словам риелторов, объекты выставлены на продажу около трех лет назад, но покупатели на них пока не нашлись. Совокупно «Таврия», «Прометей» и «Солнечный» оценены в 5,2 млрд рублей. Тогда же, то есть примерно три года назад, был выставлен на продажу санаторий «Голубая волна» в Саках. Актуальная стоимость объекта – $6,5 млн. Украинские бенефициары в данном случае скрыты за офшором – кипрской компанией Perorme Ltd. Представители администрации санатория пожаловались VM на сложную ситуацию, связанную с долевым владением: «Одни собственники продают, а вторые – не очень».
«Часть санаториев продается в силу неспособности менеджеров навести порядок, и в то же время многие объекты требуют значительных финансовых вложений, которых нет сейчас у республики, у местных властей, поэтому эти объекты целесообразно передать частным инвесторам, которые могли бы вложить деньги и развивать их», – говорит директор Ассоциации курортов Крыма Александр Трофимов. По разным оценкам, дополнительных инвестиций требуют 60– 80% крымских санаториев.
На каких же инвесторов стоит рассчитывать нынешним владельцам черноморских здравниц? Прежде всего, на крупные частные корпорации и госкомпании, которым санатории необходимы как часть собственной медицинской инфраструктуры наряду с медпунктами и медсанчастями – для лечения и реабилитации сотрудников и членов их семей. Генерирующая компания Татарстана, например, весной этого года приобрела 58,13% сочинского санатория «Золотой колос» у УК «Татэнерго», подконтрольной Министерству имущества и земельных отношений РТ. Новый основной владелец забрал мажоритарный пакет акций в счет долга в 1 млрд рублей, потраченных перед Олимпиадой на реконструкцию объекта. Еще 25% «Золотого колоса» получит ОАО «Татэнергосбыт» за 300 млн рублей.
Упомянутое выше ООО «Газпром добыча Оренбург» объявило, что вложит 3,3 млрд рублей в реконструкцию своего санатория «Дюна» в Анапе. Другая «дочка» газовой монополии – «Газпром добыча Уренгой» – потратила за последние два года 1,5 млрд рублей на строительство лечебно-оздоровительного комплекса «Витязь» в Сочи.
Подходящий для себя санаторий подыскивает авиакомпания S7. В конце апреля 2016 года авиаторы получили одобрение ФАС на покупку сочинского пансионата с лечением «Лучезарный», которым раньше владела структура УК «Открытие» – «Альянс Интернэшнл», но в августе 2015 года передала его по договору уступки прав требования сочинской компании «Маленький принц». Как сообщил VM источник, близкий к переговорам, в последний момент сделка сорвалась. «S7 даже внесла задаток в 50 млн рублей, уже ударили по рукам, но покупка так и не состоялась – из-за мелочи. По договору S7 должен был достаться участок у моря, а у собственника – территория выше, поэтому он просил обеспечить проход к пляжу. Покупатели отказались от этого условия», – пояснил собеседник VM. В S7 ситуацию никак не комментируют, а менеджмент «Лучезарного» недоступен для комментариев. Сейчас, свидетельствуют местные риелторы, пансионат вновь продается – за 270 млн рублей.
Пансионат с лечением «Лучезарный» почти перешел под контроль авиакомпании S7, но в последний момент сделка сорвалась
Украинские владельцы крымских санаториев тоже возлагают основные надежды на российских инвесторов, таких, например, как Сбербанк. Действующий инвестпроект, подписанный 2 декабря 2015 года, предполагает вложения в комплекс «Мрия Резорт» в объеме 95 млн рублей. Правда, по данным официального инвестпортала РК, самым крупным вложением в рекреационную отрасль республики отметилась не какая-нибудь крупная российская компания, а некое ООО «Сельбилляр», готовое потратить 670,1 млн рублей на развитие сразу четырех объектов, в том числе, через свою «дочку» ООО «Радуга», на реконструкцию детского санатория «Ай-Тодор». Фирма принадлежит Ларисе Царевой, жене бывшего депутата Верховной Рады Олега Царева, который считается одним из самых пророссийских политиков Украины. Впрочем, по словам представителей санатория, в конце мая этот инвестпроект «Ай-Тодор» реализован еще не был.
В Крыму интерес потенциальных инвесторов сдерживают общее неудовлетворительное состояние инфраструктуры, перебои в энергоснабжении и непомерные ценовые аппетиты собственников. Как говорит директор выставленного два года назад на продажу пансионата «Береговой» Валерий Крячко, «серьезные покупатели находились, и не раз, но сторговаться с владельцем о цене никто не смог».
Инвестора в лице госструктуры или частного предпринимателя в самом Крыму найти сложно, считает рязанский бизнесмен Георгий Шерозия. Его крымский проект – строительство пансионата с медицинским центром, спа, банями, бассейнами, парками, игровыми площадками и теннисным кортом, пляжем и торгово-развлекательным центром – зародился пять лет назад. По словам Шерозии, в поиске средств на возведение сооружения он писал письма во все инстанции, но никакой поддержки не получил. До этого бизнесмен безуспешно пытался найти частных соинвесторов, готовых вложить в реализацию проекта несколько миллионов рублей. «Собственный бизнес, который у нас в Рязани, сейчас тоже не в том состоянии, чтобы финансировать проект в Крыму», – говорит Шерозия. Ему принадлежит компания «НИТИ» с несколькими центрами, торгующими мебелью и товарами для строительства и ремонта. По данным СПАРК-Интерфакс, в 2014 году выручка ООО «Торговый дом «НИТИ» составила 547,1 млн рублей. Совсем недавно Шерозия принял решение искать помощи у населения, а именно продать пару этажей недостроенного пансионата по номерам и на полученные деньги доделать комплекс. Отдельный номер будет стоить около 2–2,5 млн рублей, то есть примерно 8 тысяч за 1 кв. м.
Общее прояснение ситуации в Крыму, разрешение юридических вопросов и строительство моста должно постепенно привлечь тех, кто готов приобрести или инвестировать в здравницы. «Сейчас все видят, что мост не фантастика, – говорит Александр Трофимов из Ассоциации курортов Крыма. – И те, у кого есть средства, склонны уже сейчас приобретать санаторно-курортные объекты, а не брать их в аренду. Понятно, что пройдет еще год-два, пока все будет закончено. Тогда в разы вырастут и арендная плата, и стоимость самих объектов».
Когда-нибудь строительство моста через Керченский пролив оправдает надежды владельцев крымских санаторных латифундий
Пока присоединение Крыма успело повлиять в большей степени на активность украинских владельцев, которые спешат избавиться от бизнеса на «недружественной территории», а не на российских игроков, способных этот бизнес приобрести. Единственная крупная сделка за последние два года – покупка национализированного санатория «Форос». Федерация профсоюзов Республики Татарстан приобрела его за 1,4 млрд рублей. Однако председатель профорганизации Татьяна Водопьянова заявила ТАСС, что федерация выступала лишь оператором сделки, а реальные покупатели – несколько крупных компаний, главная из которых «Татнефть». Вскоре, помимо «Фороса», на продажу будут выставлены еще три национализированных объекта – санатории «Дюльбер», «Ай-Петри» и «Мисхор» на южном берегу Крыма. Пока эти предприятия работают в прежнем режиме. За первые три квартала 2015 года «Ай-Петри» выручил 253,6 млн рублей, «Дюльбер» – 106,7 млн, «Мисхор» – 295,8 млн. Судьбу санаториев предугадать сложно, если вспомнить, что торги по злосчастному «Форосу», принадлежащему до национализации одиозному украинскому олигарху Игорю Коломойскому, переносились дважды (сначала из-за отсутствия участников, а затем – из-за обесточивания полуострова).
Участники рынка и представители профильных объединений и в Крыму, и на Кубани отмечают сложности в управлении санаторным бизнесом и содержании объектов и называют это решающим фактором, отпугивающим потенциальных инвесторов. Топ-менеджер одного из крупнейших в Геленджике частных санаториев отмечает, что издержки по содержанию здания, оборудования и медицинского персонала, а также отсутствие льгот по аренде земли подводят рентабельность бизнеса к нулю. «Ситуация на побережье Краснодарского региона плачевная для покупателей. Реальных объектов, таких, чтобы земля под ними была в собственности, уже не существует. Все в аренде, за которую надо платить. Если что и осталось в собственности, то 1–1,5 га без коммуникаций», – сообщил VM о своем видении местного рынка сотрудник одной из кубанских риелторских компаний.
