Невольными участниками рынка медицинской недвижимости оказались компании, специализирующиеся на жилищном строительстве. Особых видов на недоразвитую отрасль у застройщиков нет – поликлиники им приходится строить «в нагрузку» при комплексном освоении территорий. И передавать государству. Чаще всего безвозмездно. Затраты на возведение объекта медицинского назначения могут достигать 1,5 млрд руб­лей, а механизм возмещения социального оброка находится только на стадии разработки.

Мейджоры жилищного рынка по собственной иници­ативе поликлиники, как правило, не строят. Эти объ­екты являются для них «социальным обязательством» при освоении крупных площадок, наряду с детскими садами и школами, без которых порой невозможно утвердить проект застройки и получить разрешение на проведение работ.

«Объекты здравоохранения – не слишком доходный бизнес для застройщика. В основном строительство медицинской недвижимости определяется необходи­мостью, которую диктуют городские власти», – гово­рит генеральный директор строительной компании «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

VADEMECUM проанализировал предложение на первичном рынке жилья Москвы и выяснил, что в попав­ших в выборку 70 проектах со сроком сдачи после 2014 года запланировано построить 18 медицинских объектов – поликлиник и консультационно-диагно­стических центров. Сумма вложений в одну поли­клинику стартует от 500 млн рублей. Таким образом, только по приблизительной минимальной оценке московские застройщики могут в ближайшие годы вложить в объекты здравоохранения в новых микро­районах в общей сложности 9 млрд рублей.

В регионах ситуацию усложняет гораздо более низкая, чем в Москве, стоимость реализации квадратного метра, что означает отсутствие дополнительных средств на обустройство социальных объектов. Здесь девелоперы нередко предпочитают двигаться по пути наименьшего сопротивления – отдать муниципалите­ту место на территории жилого комплекса под поли­клинику. А дальше пусть судьба социального объекта решается за счет возможностей местного бюджета и расторопности властей.

ТРУДНОСТИ ВВОДА

Градостроительный кодекс РФ предполагает наличие региональных и местных нормативов проектирова­ния – показателей допустимого уровня обеспеченно­сти населения объектами социальной инфраструктуры и их территориальной доступности. В Москве, напри­мер, каждая тысяча жителей должна быть обеспечена поликлиническим обслуживанием мощностью 17,6 по­сещения в смену, в Московской области – 18,8 посе­щения в смену, в Санкт-Петербурге – 16,8 и так далее.

«Поликлиника должна обеспечивать нужды не только того количества жителей, на которое рассчитан жилой комплекс. Если в близлежащих комплексах нет поли­клиники, то это берется в расчет. И наоборот, если по­близости от нового проекта уже есть учреждение и его мощностей достаточно для новоселов, то еще одну клинику строить никто не будет», – говорит представи­тель компании «Самолет Девелопмент».

Как правило, полный набор инфраструктуры, включая медицинский центр, возводится при комплексном освоении территорий. Новостройки в уже состоявших­ся районах чаще всего не располагают поликлиниками, поэтому агенты по продаже жилья активно предлагают потенциальным жителям те учреждения, что имеются поблизости. Такой маркетинговый ход позволяет повы­сить привлекательность объекта без лишних вложений. «Рядом с жилым комплексом находятся все необходи­мые объекты инфраструктуры: медицинские учрежде­ния, продуктовые магазины, школы, детские больни­цы, пять вузов, стадион, кукольный театр, гостиницы, аптеки, парикмахерские и пр.», – отмечается на сайте ЖК «Триколор». Для покупателей решающую роль при выборе жилья играет не только цена, месторасположе­ние и коммунальные параметры, но и необходимая для комфортной жизни, работы и отдыха инфраструктура, включая медучреждения, говорит генеральный дирек­тор «Мортон-Инвест» Антон Скорик.

Если при проектировании в ЖК все-таки заплани­рована поликлиника, то застройщик финансирует и выполняет социальный подряд «под ключ». Про­ектированием и оснащением такого объекта, как правило, занимаются субподрядчики. «Строительство и в некоторых случаях проектирование берут на себя сами застройщики. А вот монтажом медицинского оборудования занимаются узкоспециализированные компании, так как для этого вида работ нужно сви­детельство о допуске. Они-то чаще всего и получают такие документы, крупным застройщикам общего профиля это неинтересно», – считает главный специ­алист СРО НП «Объединение генеральных подрядчи­ков в строительстве» Юрий Шлычков.

Реализация такого объекта, как поликлиника, со­провождается определенным набором отягощений, объясняет Александр Зубец: «Поликлинику нужно согласовывать не только как сам проект с точки зрения строительства, нужно отдельно утверждать с Мини­стерством здравоохранения ее наполнение и перечень оборудования».

Участники рынка жилой недвижимости отмечают, что значительная доля инвестиций в строительство поли­клиники приходится на ее «начинку» – оборудование, выполнение технических требований к помещениям для его эксплуатации (дополнительная защита, усилен­ные стены, улучшенная вентиляция), что, естественно, приводит к удорожанию строительно-монтажных работ. В компании «Метриум Групп» вложения в строитель­ство одного медицинского объекта оценивают в сумму от 500 млн до 1,5 млрд рублей. В ГК «МИЦ» предлагают рассчитывать инвестиции по формуле «1–1,2 млн руб­лей на одно посещение в смену». То есть на строитель­ство, отделку и монтаж оборудования одной поликли­ники на 750 посещений в смену может потребоваться 750–900 млн рублей.

ДОЛЕВАЯ ПРОРУХА

Построив и введя в эксплуатацию социальный объект, застройщик безвозмездно передает его на баланс горо­да. Такая схема характерна для московских застройщи­ков, которые за счет высокой маржи могут самостоя­тельно профинансировать строительство социального объекта, утверждает Владимир Кошелев, председатель совета директоров «Корпорации Кошелев», реализу­ющей проекты массовой жилой застройки эконом­класса в трех регионах. «Рентабельность московских площадок кардинально отличается от рентабельности региональных. Цены на недвижимость в крупных городах вообще мало зависят от себестоимости стро­ительства. Они формируются конъюнктурой рынка, локацией, транспортной доступностью. Ценовая зависимость между стоимостью материалов, работ и квадратного метра в такой недвижимости очень опосредованная. Наличие поликлиники или детско­го сада может быть условием конкурса, на котором разыгрывается площадка для застройки, – описывает ситуацию Кошелев. – Когда мы говорим о массовой застройке в сегменте доступного жилья стоимостью от 35–40 тысяч рублей за кв. м, то маржи явно не хва­тит. А федеральный закон №214 [«Об участии в доле­вом строительстве многоквартирных домов». – VADEMECUM] не позволяет застройщику тратить на инфраструктуру деньги дольщиков».

Как вариант для строительной компании – оставить часть площадки ЖК под социальную инфраструктуру, созданием которой будет заниматься муниципалитет или регион. При этом нет гарантии, что на эти цели найдутся средства в местных бюджетах и социальные проблемы новых микрорайонов будут решены в срок. Осенью 2013 года к президенту Путину обратились жители микрорайона «Московский» в Краснодаре с просьбой прекратить бездумную застройку террито­рии и решить проблему отсутствия поликлиник, школ, детских садов. К письму жители приложили доку­менты, в которых говорилось, что в границах микро­района проживает более 26 тысяч человек, что пре­вышает действующие нормы в 1,4 раза, а социальной инфраструктуры не создано. При этом к микрорайону планировалось присоединить еще один участок для застройки на 3,8 тысячи жителей, и снова без намека на социальные объекты. Краевые и городские власти на просьбу жителей все-таки отреагировали: в апреле нынешнего года в «Московском», наконец, открылись две мини-поликлиники на первом и втором этажах одного из жилых домов. О полноценной отдельно стоящей поликлинике местные власти пока только задумываются. «Если медучреждение не справляется с количеством пациентов, давайте вопрос поставим и вынесем на совещание. Если нужна полноценная поликлиника, она должна здесь быть», – отреагировал на запрос жителей врио губернатора Краснодарского края Вениамин Кондратьев.

«В законодательстве обязательства по созданию инфра­структуры при массовой застройке четко не прописа­ны – ни для застройщиков, ни для государства, – го­ворит Кошелев. – Это вызывает множество проблем». По свидетельству Александра Зубца из «Новых Вату­тинок», бывает, что и город отказывается принимать на баланс социальную инфраструктуру: «Это может быть и садик, и школа, и поликлиника. Тогда девелопер вынужден искать оператора на объект, продавать или сдавать его в аренду».

Сделать ответственность за вновь возводимые со­циальные объекты явной, а все сопряженные с этим процессы предсказуемыми намерены в Министер­стве строительства и ЖКХ РФ. Летом прошлого года на совещании, посвященном социально-экономи­ческому развитию Самарской области, Владимиру Путину доложили о местном опыте: город выкупил у застройщика по себестоимости детский сад. Ана­логичная схема работы была предложена для всех социальных объектов. По итогам поездки президент дал поручение Минстрою изучить региональный опыт и проработать универсальный подход к передаче со­циальных объектов, возводимых в формате комплекс­ного освоения территорий.

Предполагается такая схема: застройщик получает от муниципалитета заказ на объекты инфраструкту­ры, проектирует их, проходит госэкспертизу проекта и сметы, строит, вводит в эксплуатацию, а затем про­дает их муниципалитету по себестоимости. У города, соответственно, появляется обязанность выкупить этот объект. «Важно, что застройщик не может зарабо­тать на таком объекте ни рубля, но привлекательность своего объекта повысит, а муниципалитет сможет планировать свои расходы, – рассуждает Владимир Кошелев. – Насколько мне известно, в Минстрое сей­час разрабатывается соответствующий законопроект».

Прокомментировать VADEMECUM работу по этому президент­скому поручению в Минстрое не смогли, зато рас­сказали об инициативе, коррелирующей с успешным региональным опытом. «В настоящее время форми­руется реестр типовых проектов социальной инфраструктуры, в котором уже есть и несколько медицин­ских объектов. Реестр позволит сократить расходы на строительство бюджетных учреждений. Проект будет разработан, его нужно будет только «привязать» к местности», – пояснили в ведомстве.

И СДАТЬ, И ВЗЯТЬ

Решается проблема медицинской инфраструктуры и за счет открытия офисов врачей общей практики в нежилых помещениях на первых этажах многоквар­тирных домов. Создание одного офиса, по оценкам за­стройщиков, в среднем может потребовать 50 млн руб­лей инвестиций. Согласно распространившейся по стране схеме, застройщик передает (в некоторых случаях продает) городу помещение, далее оно сдается по льготной аренде частному медицинскому оператору, который обслуживает население по ОМС (подробнее – в материале «Наряд на «Рядом», VADEMECUM #18-19 (43-44) от 16 июня 2014 года). Бюджетные вливания минималь­ны, поэтому такой формат популярен на местах.

Пионер этого направления питерская компания Euromed Group, организовавшая офисы врачей в нескольких регионах, предлагает при комплекс­ной застройке не ограничиваться одним врачебным кабинетом, а создать сеть медицинских учреждений. «Район на 50 тысяч жителей может строиться в течение пяти лет, еще пять лет может решаться вопрос о строительстве поликлиники. Получается, что 10 лет люди живут без инфраструктуры, – рассуждает директор по развитию Euromed Group Илья Иванов. – Офисы врачей общей практики могут облегчить эту ситуацию, но подход должен быть комплексным. Для комплекс­ных застроек мы предлагаем гибкую систему – со­здать несколько мини-клиник по ходу строительства и заселения района, а затем возвести один консультационно-диагностический центр, закрыв цикл». Такую схему компания планирует реализовать в жилом районе «Славянка» в Санкт-Петербурге.

Сдают нежилые помещения частным медицинским компаниям (как и любым другим арендаторам) и сами застройщики, но стабильным источником дохода такую деятельность назвать нельзя. Полноценный же деве­лопмент в медицине пока не работает. «Мы не рассматриваем строительство объектов здравоохранения как отдельное направление бизнеса, а занимаемся их возведением для улучшения качества жизни будущих жителей», – категоричны в ГК «МИЦ». Александр Зубец прогнозирует, что у медицинской недвижимо­сти есть все шансы приобрести статус коммерческой, так как «на медицинские услуги всегда существует огромный и бесконечный спрос», но о четком интересе со стороны девелоперов общего профиля не говорит. Один из лидеров рынка недвижимости, ГК «Мортон», занимается строительством Щелковского перинаталь­ного центра, но как генподрядчик – по заказу и за счет бюджета Московской области.

Робкий шаг в сторону самостоятельного медицин­ского девелопмента сделала ГК «СУ-155», начавшая развивать собственную сеть поликлиник «Медиклуб». Первая амбулатория открылась в сентябре 2014 года на первом этаже жилого дома в московском районе Зю­зино. Объем инвестиций в объект составил 26 млн руб­лей. Рассказать подробнее о проекте в группе на момент сдачи номера не смогли, но задачи заработать на этом бизнесе у «СУ-155», судя по всему, нет. Клиника, как опция в корпоративном пакете, предназначается в основном для работников компании-застройщика.