22 Августа, 8:32

Освоение амбулаторий

Дарья Шубина
25 Мая 2015, 15:30
5460
Как застройщики жилых массивов спотыкаются о медицинскую инфраструктуру
Невольными участниками рынка медицинской недвижимости оказались компании, специализирующиеся на жилищном строительстве. Особых видов на недоразвитую отрасль у застройщиков нет – поликлиники им приходится строить «в нагрузку» при комплексном освоении территорий. И передавать государству. Чаще всего безвозмездно. Затраты на возведение объекта медицинского назначения могут достигать 1,5 млрд руб­лей, а механизм возмещения социального оброка находится только на стадии разработки.

Мейджоры жилищного рынка по собственной иници­ативе поликлиники, как правило, не строят. Эти объ­екты являются для них «социальным обязательством» при освоении крупных площадок, наряду с детскими садами и школами, без которых порой невозможно утвердить проект застройки и получить разрешение на проведение работ.

«Объекты здравоохранения – не слишком доходный бизнес для застройщика. В основном строительство медицинской недвижимости определяется необходи­мостью, которую диктуют городские власти», – гово­рит генеральный директор строительной компании «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

VADEMECUM проанализировал предложение на первичном рынке жилья Москвы и выяснил, что в попав­ших в выборку 70 проектах со сроком сдачи после 2014 года запланировано построить 18 медицинских объектов – поликлиник и консультационно‑диагно­стических центров. Сумма вложений в одну поли­клинику стартует от 500 млн рублей. Таким образом, только по приблизительной минимальной оценке московские застройщики могут в ближайшие годы вложить в объекты здравоохранения в новых микро­районах в общей сложности 9 млрд рублей.

В регионах ситуацию усложняет гораздо более низкая, чем в Москве, стоимость реализации квадратного метра, что означает отсутствие дополнительных средств на обустройство социальных объектов. Здесь девелоперы нередко предпочитают двигаться по пути наименьшего сопротивления – отдать муниципалите­ту место на территории жилого комплекса под поли­клинику. А дальше пусть судьба социального объекта решается за счет возможностей местного бюджета и расторопности властей.

ТРУДНОСТИ ВВОДА

Градостроительный кодекс РФ предполагает наличие региональных и местных нормативов проектирова­ния – показателей допустимого уровня обеспеченно­сти населения объектами социальной инфраструктуры и их территориальной доступности. В Москве, напри­мер, каждая тысяча жителей должна быть обеспечена поликлиническим обслуживанием мощностью 17,6 по­сещения в смену, в Московской области – 18,8 посе­щения в смену, в Санкт‑Петербурге – 16,8 и так далее.

«Поликлиника должна обеспечивать нужды не только того количества жителей, на которое рассчитан жилой комплекс. Если в близлежащих комплексах нет поли­клиники, то это берется в расчет. И наоборот, если по­близости от нового проекта уже есть учреждение и его мощностей достаточно для новоселов, то еще одну клинику строить никто не будет», – говорит представи­тель компании «Самолет Девелопмент».

Как правило, полный набор инфраструктуры, включая медицинский центр, возводится при комплексном освоении территорий. Новостройки в уже состоявших­ся районах чаще всего не располагают поликлиниками, поэтому агенты по продаже жилья активно предлагают потенциальным жителям те учреждения, что имеются поблизости. Такой маркетинговый ход позволяет повы­сить привлекательность объекта без лишних вложений. «Рядом с жилым комплексом находятся все необходи­мые объекты инфраструктуры: медицинские учрежде­ния, продуктовые магазины, школы, детские больни­цы, пять вузов, стадион, кукольный театр, гостиницы, аптеки, парикмахерские и пр.», – отмечается на сайте ЖК «Триколор». Для покупателей решающую роль при выборе жилья играет не только цена, месторасположе­ние и коммунальные параметры, но и необходимая для комфортной жизни, работы и отдыха инфраструктура, включая медучреждения, говорит генеральный дирек­тор «Мортон‑Инвест» Антон Скорик.

Если при проектировании в ЖК все‑таки заплани­рована поликлиника, то застройщик финансирует и выполняет социальный подряд «под ключ». Про­ектированием и оснащением такого объекта, как правило, занимаются субподрядчики. «Строительство и в некоторых случаях проектирование берут на себя сами застройщики. А вот монтажом медицинского оборудования занимаются узкоспециализированные компании, так как для этого вида работ нужно сви­детельство о допуске. Они‑то чаще всего и получают такие документы, крупным застройщикам общего профиля это неинтересно», – считает главный специ­алист СРО НП «Объединение генеральных подрядчи­ков в строительстве» Юрий Шлычков.

Реализация такого объекта, как поликлиника, со­провождается определенным набором отягощений, объясняет Александр Зубец: «Поликлинику нужно согласовывать не только как сам проект с точки зрения строительства, нужно отдельно утверждать с Мини­стерством здравоохранения ее наполнение и перечень оборудования».

Участники рынка жилой недвижимости отмечают, что значительная доля инвестиций в строительство поли­клиники приходится на ее «начинку» – оборудование, выполнение технических требований к помещениям для его эксплуатации (дополнительная защита, усилен­ные стены, улучшенная вентиляция), что, естественно, приводит к удорожанию строительно‑монтажных работ. В компании «Метриум Групп» вложения в строитель­ство одного медицинского объекта оценивают в сумму от 500 млн до 1,5 млрд рублей. В ГК «МИЦ» предлагают рассчитывать инвестиции по формуле «1–1,2 млн руб­лей на одно посещение в смену». То есть на строитель­ство, отделку и монтаж оборудования одной поликли­ники на 750 посещений в смену может потребоваться 750–900 млн рублей.

ДОЛЕВАЯ ПРОРУХА

Построив и введя в эксплуатацию социальный объект, застройщик безвозмездно передает его на баланс горо­да. Такая схема характерна для московских застройщи­ков, которые за счет высокой маржи могут самостоя­тельно профинансировать строительство социального объекта, утверждает Владимир Кошелев, председатель совета директоров «Корпорации Кошелев», реализу­ющей проекты массовой жилой застройки эконом­класса в трех регионах. «Рентабельность московских площадок кардинально отличается от рентабельности региональных. Цены на недвижимость в крупных городах вообще мало зависят от себестоимости стро­ительства. Они формируются конъюнктурой рынка, локацией, транспортной доступностью. Ценовая зависимость между стоимостью материалов, работ и квадратного метра в такой недвижимости очень опосредованная. Наличие поликлиники или детско­го сада может быть условием конкурса, на котором разыгрывается площадка для застройки, – описывает ситуацию Кошелев. – Когда мы говорим о массовой застройке в сегменте доступного жилья стоимостью от 35–40 тысяч рублей за кв. м, то маржи явно не хва­тит. А федеральный закон №214 [«Об участии в доле­вом строительстве многоквартирных домов». – VADEMECUM] не позволяет застройщику тратить на инфраструктуру деньги дольщиков».

Как вариант для строительной компании – оставить часть площадки ЖК под социальную инфраструктуру, созданием которой будет заниматься муниципалитет или регион. При этом нет гарантии, что на эти цели найдутся средства в местных бюджетах и социальные проблемы новых микрорайонов будут решены в срок. Осенью 2013 года к президенту Путину обратились жители микрорайона «Московский» в Краснодаре с просьбой прекратить бездумную застройку террито­рии и решить проблему отсутствия поликлиник, школ, детских садов. К письму жители приложили доку­менты, в которых говорилось, что в границах микро­района проживает более 26 тысяч человек, что пре­вышает действующие нормы в 1,4 раза, а социальной инфраструктуры не создано. При этом к микрорайону планировалось присоединить еще один участок для застройки на 3,8 тысячи жителей, и снова без намека на социальные объекты. Краевые и городские власти на просьбу жителей все‑таки отреагировали: в апреле нынешнего года в «Московском», наконец, открылись две мини‑поликлиники на первом и втором этажах одного из жилых домов. О полноценной отдельно стоящей поликлинике местные власти пока только задумываются. «Если медучреждение не справляется с количеством пациентов, давайте вопрос поставим и вынесем на совещание. Если нужна полноценная поликлиника, она должна здесь быть», – отреагировал на запрос жителей врио губернатора Краснодарского края Вениамин Кондратьев.

«В законодательстве обязательства по созданию инфра­структуры при массовой застройке четко не прописа­ны – ни для застройщиков, ни для государства, – го­ворит Кошелев. – Это вызывает множество проблем». По свидетельству Александра Зубца из «Новых Вату­тинок», бывает, что и город отказывается принимать на баланс социальную инфраструктуру: «Это может быть и садик, и школа, и поликлиника. Тогда девелопер вынужден искать оператора на объект, продавать или сдавать его в аренду».

Сделать ответственность за вновь возводимые со­циальные объекты явной, а все сопряженные с этим процессы предсказуемыми намерены в Министер­стве строительства и ЖКХ РФ. Летом прошлого года на совещании, посвященном социально‑экономи­ческому развитию Самарской области, Владимиру Путину доложили о местном опыте: город выкупил у застройщика по себестоимости детский сад. Ана­логичная схема работы была предложена для всех социальных объектов. По итогам поездки президент дал поручение Минстрою изучить региональный опыт и проработать универсальный подход к передаче со­циальных объектов, возводимых в формате комплекс­ного освоения территорий.

Предполагается такая схема: застройщик получает от муниципалитета заказ на объекты инфраструкту­ры, проектирует их, проходит госэкспертизу проекта и сметы, строит, вводит в эксплуатацию, а затем про­дает их муниципалитету по себестоимости. У города, соответственно, появляется обязанность выкупить этот объект. «Важно, что застройщик не может зарабо­тать на таком объекте ни рубля, но привлекательность своего объекта повысит, а муниципалитет сможет планировать свои расходы, – рассуждает Владимир Кошелев. – Насколько мне известно, в Минстрое сей­час разрабатывается соответствующий законопроект».

Прокомментировать VADEMECUM работу по этому президент­скому поручению в Минстрое не смогли, зато рас­сказали об инициативе, коррелирующей с успешным региональным опытом. «В настоящее время форми­руется реестр типовых проектов социальной инфраструктуры, в котором уже есть и несколько медицин­ских объектов. Реестр позволит сократить расходы на строительство бюджетных учреждений. Проект будет разработан, его нужно будет только «привязать» к местности», – пояснили в ведомстве.

И СДАТЬ, И ВЗЯТЬ

Решается проблема медицинской инфраструктуры и за счет открытия офисов врачей общей практики в нежилых помещениях на первых этажах многоквар­тирных домов. Создание одного офиса, по оценкам за­стройщиков, в среднем может потребовать 50 млн руб­лей инвестиций. Согласно распространившейся по стране схеме, застройщик передает (в некоторых случаях продает) городу помещение, далее оно сдается по льготной аренде частному медицинскому оператору, который обслуживает население по ОМС (подробнее – в материале «Наряд на «Рядом», VADEMECUM #18‑19 (43‑44) от 16 июня 2014 года). Бюджетные вливания минималь­ны, поэтому такой формат популярен на местах.

Пионер этого направления питерская компания Euromed Group, организовавшая офисы врачей в нескольких регионах, предлагает при комплекс­ной застройке не ограничиваться одним врачебным кабинетом, а создать сеть медицинских учреждений. «Район на 50 тысяч жителей может строиться в течение пяти лет, еще пять лет может решаться вопрос о строительстве поликлиники. Получается, что 10 лет люди живут без инфраструктуры, – рассуждает директор по развитию Euromed Group Илья Иванов. – Офисы врачей общей практики могут облегчить эту ситуацию, но подход должен быть комплексным. Для комплекс­ных застроек мы предлагаем гибкую систему – со­здать несколько мини‑клиник по ходу строительства и заселения района, а затем возвести один консультационно‑диагностический центр, закрыв цикл». Такую схему компания планирует реализовать в жилом районе «Славянка» в Санкт‑Петербурге.

Сдают нежилые помещения частным медицинским компаниям (как и любым другим арендаторам) и сами застройщики, но стабильным источником дохода такую деятельность назвать нельзя. Полноценный же деве­лопмент в медицине пока не работает. «Мы не рассматриваем строительство объектов здравоохранения как отдельное направление бизнеса, а занимаемся их возведением для улучшения качества жизни будущих жителей», – категоричны в ГК «МИЦ». Александр Зубец прогнозирует, что у медицинской недвижимо­сти есть все шансы приобрести статус коммерческой, так как «на медицинские услуги всегда существует огромный и бесконечный спрос», но о четком интересе со стороны девелоперов общего профиля не говорит. Один из лидеров рынка недвижимости, ГК «Мортон», занимается строительством Щелковского перинаталь­ного центра, но как генподрядчик – по заказу и за счет бюджета Московской области.

Робкий шаг в сторону самостоятельного медицин­ского девелопмента сделала ГК «СУ‑155», начавшая развивать собственную сеть поликлиник «Медиклуб». Первая амбулатория открылась в сентябре 2014 года на первом этаже жилого дома в московском районе Зю­зино. Объем инвестиций в объект составил 26 млн руб­лей. Рассказать подробнее о проекте в группе на момент сдачи номера не смогли, но задачи заработать на этом бизнесе у «СУ‑155», судя по всему, нет. Клиника, как опция в корпоративном пакете, предназначается в основном для работников компании‑застройщика.

строительство объектов медицинского назначения, девелопмент, строительство, строительство больниц, строительство поликлиник
Поделиться в соц.сетях
«Не увеличение обязанностей, а расширение возможностей». Как Минздрав объясняет замену НМО на НПР
21 Августа 2019, 23:36
Минздрав закупит 10 тысяч упаковок незарегистрированных препаратов для детей-инвалидов
21 Августа 2019, 22:56
Путин поручил до 1 октября подготовить предложения для модернизации первичного звена
21 Августа 2019, 19:51
ГК «Нордавинд» зарегистрировала «кардиофлешку»
21 Августа 2019, 19:40
Росстат: в первой половине 2019 года в эксплуатацию ввели 160 объектов здравоохранения
Росстат опубликовал доклад «Социально-экономическое положение России» за первое полугодие 2019 года. За этот период в стране ввели в эксплуатацию 160 объектов здравоохранения общей площадью более 301 тысячи кв. м.
5 Августа 2019, 20:32
На расширение НМИЦ хирургии им. А.В. Вишневского направят более 500 млн рублей
1 Августа 2019, 19:28
На строительство детской больницы в Чите могут выделить 9,6 млрд рублей
1 Августа 2019, 16:29
Власти Алтайского края рассчитывают получить на стройку хирургического корпуса 1,3 млрд рублей через нацпроект
Главный врач Алтайского краевого клинического центра охраны материнства и детства Константин Смирнов сообщил, что на строительство хирургического корпуса требуется 1,3 млрд рублей. Получить эти средства регион планирует, включив этот объект в 2020 году в нацпроект «Здравоохранение».
30 Июля 2019, 15:50
Москва потратит на реновацию медучреждений 90 млрд рублей
24 Июня 2019, 16:40
Сдачу многопрофильного медцентра в Крыму могут отсрочить
21 Июня 2019, 16:15
В Магаданской области построят роддом за 4,2 млрд рублей
Минстрой Магаданской области объявил аукцион на строительство областного родильного дома, рассчитанного на 80 коек. Площадь объекта составит 23 тысячи кв. м, начальная максимальная цена контракта – 4,2 млрд рублей.
13 Июня 2019, 17:01
Строительство рязанского онкодиспансера оценили в 5,7 млрд рублей
7 Июня 2019, 13:50
Роспотребнадзор не успел потратить выделенные на стройки почти 1 млрд рублей
30 Мая 2019, 18:58
Центр спортивной медицины в Сочи построят к 2022 году
Руководитель Федерального медико-биологического агентства (ФМБА) Владимир Уйба анонсировал, что Центр спортивной медицины в Сочи может быть построен в течение трех лет. Сделать это ведомство пытается с 2012 года, но активизировалось только после недавнего поручения президента России Владимира Путина.
29 Мая 2019, 17:17
«Ростех» создаст ПЭТ-центр в НМИЦ им. Е.Н. Мешалкина
28 Мая 2019, 15:01
Чиновник отправится в колонию за фиктивные акты о строительстве перинатального центра в Сочи
27 Мая 2019, 14:37
На реставрацию ГКБ №23 в Москве выделят еще 1,5 млрд рублей
24 Мая 2019, 16:15
В Красноярском крае построят акушерский корпус за 598 млн рублей
24 Мая 2019, 12:45
Путин поручил Козаку разобраться со строительством медучреждений в Севастополе
Президент РФ Владимир Путин во время совещания с членами правительства поручил вице-премьеру Дмитрию Козаку разобраться со строительством медучреждений в Севастополе, работы по которым, вопреки обозначенным срокам, так и не стартовали. Речь шла в первую очередь об инфекционной больнице, возведение которой должно было произойти еще в 2015 году.
23 Мая 2019, 21:05
Фонд «Здоровье»: половина ФАП не отвечают санитарным требованиям
20 Мая 2019, 13:32
Минстрой отобрал 59 типовых проектов медицинских объектов
16 Мая 2019, 17:14
Челябинская компания построит медцентр площадью 4 тысячи кв. м в Москве
14 Мая 2019, 17:57
В Петербурге построят новый корпус больницы Святой Марии Магдалины за 1 млрд рублей
Главный врач санкт-петербургской детской больницы №2 Святой Марии Магдалины Автандил Микава сообщил о завершении проектирования нового корпуса учреждения. На строительство объекта, по его словам, будет направлено около 1 млрд рублей.
7 Мая 2019, 20:13
Яндекс.Метрика