Окончательно решилась судьба самого амбициозного проекта на рынке здравоохранения – так называемой кли­ники Абрамовича, строительство которой обошлось управляющей активами известного бизнесмена и его партне­ров компании Millhouse в сумму свыше $100 млн. Крупнейшая в стране частная клиника должна была, по замыслу, стать флагманом коммерческой медицины, но из-за ошибок в проектировании так и не открылась. Почти 10 лет владельцы думали, что делать с пустующими корпусами. Решение, наконец, принято – помещения бывшей клини­ки уже переоборудуются под офисы класса «А». Медцентр в них все же останется, но в сильно урезанном виде.

ЭЛЕМЕНТАРНО ХОЛМ

Вплотную заняться строительством самый зна­менитый российский олигарх Роман Абрамович и его партнеры по компании «Сибнефть» решили в 2001 году. Момент был выбран самый подходя­щий – цены на нефть после затяжного падения в 90-х наконец-то пошли вверх, на пороге стояла эпоха, позднее названная «золотыми нулевыми», все растущий поток нефтедолларов надо было во что-то вкладывать. Для этого бизнесмены созда­ли компанию CMI Development, которая занялась проработкой перспективных проектов.

Среди прочего весьма разнообразного имущества, доставшегося Абрамовичу и его партнерам в ходе хаотической приватизации начала 90-х, были и долгосрочные права аренды на весьма лакомый земельный участок в Москве по улице Крылатской общей площадью 8,4 гектара. Тут рядом и лесопарк, и Гребной канал, и знаменитое Рублевское шоссе. Учли риелторы и планы столичного правительства по созданию Краснопресненской магистрали, кото­рая действительно была построена в 2011 году, связав центр города с другим любимым местом обитания богатых россиян – Новорижским шоссе.

Изначально участок планировалось пустить под коттеджную или жилую застройку, но потом пла­ны изменились. 5 августа 2003 года было издано постановление правительства Москвы «Об из­менении целевого назначения и разрешенного использования земельного участка по ул. Крылат­ской». В документе витиеватым казенным языком излагалось, что «в целях создания на территории Западного административного округа сети совре­менных медицинских учреждений, ликвидации дефицита объектов здравоохранения на данной

территории… согласиться с предложением… о раз­мещении медицинского центра и многофунк­ционального научно-административного центра на земельном участке по ул. Крылатской вместо ранее предусмотренного размещения малоэтаж­ных жилых домов».

За «научно-административный центр» площадью 73 тысячи кв. м владельцам земли в том же до­кументе предлагалось уплатить городу $5,2 млн, а за медицинский центр площадью 29 500 кв. м – ничего, это же объект социального назначения.

Как мы теперь знаем, за эвфемизмом «научно-ад­министративный центр» скрывался, выражаясь со­временным языком, первый в России бизнес-парк класса «А» «Крылатские холмы». CMI энергично взялась за дело, и уже в 2004-2005 годах офисы бизнес-парка, размещенные в четырех зданиях, названных в честь четырех стихий «Огонь», «Зем­ля», «Воздух» и «Вода», начали принимать первых арендаторов. Стоимость аренды была немалой, около $1 тысячи за кв. м в год, но благодаря удач­ному расположению, высокому классу помещений и общему экономическому подъему «нулевых», проблем c поиском арендаторов не возникло. В «Крылатских холмах» разместились в основном крупные международные компании. Бизнес-парк благополучно процветает по сей день, а вот с воз­веденным тогда же медицинским центром получи­лась совсем другая история.

ОТКРЫТИЕ КОЛУМБУСА

Идея построить в едином комплексе с биз­нес-парком элитную частную клинику принадле­жит одному из пионеров отечественной частной медицины, основателю Центра эндохирургии и литотрипсии (ЦЭЛТ) Александру Бронштейну. Пользуясь своим знакомством с Романом Абра­мовичем, доктор предложил олигарху построить большую современную клинику по лучшим запад­ным образцам. Ничего подобного на тот момент в России просто не было, разрыв между запросами обеспеченной публики и качеством медицинских услуг, которые готовы были предложить обни­щавшие российские госбольницы, стремительно рос. Возникшие к тому времени частные клиники просто не имели средств для инвестиций в такой масштабный проект.

«Московский медицинский центр (ММЦ) будет первым комплексом общемедицинского назначе­ния международного уровня в Российской Феде­рации. В соответствии с принципами современной медицины ММЦ спроектирован для выполнения функции «дома здоровья», обеспечивая формиро­вание положительного потока денежной налич­ности и стабильные прибыли для реинвестиций с целью оказания медицинских услуг, равных которым нет в России», – с гордостью написала на своем сайте CMI.

«Положительный поток денежной налично­сти» ММЦ должны были обеспечить, как указано там же, «растущий средний класс и элита города Москвы, куда относятся бизнесмены, персоны VIP и члены правительства».

Бюджет на строительство на сайте CMI указан в размере $108 млн, хотя написавшая в 2006 году про «московскую клинику для богатых» британская газета The Sunday Times назвала большую сумму – $150 млн. Бронштейн прямо заявлял, что эта клиника стро­илась для него и под него. Ему же предназначалась и роль управляющего. По данным информацион­ной системы «СПАРК», на первых порах Брон­штейн даже был среди учредителей созданного для управления проектом ООО «Клиника НМТ».

Заручившись согласием Абрамовича, Бронштейн с энтузиазмом взялся за дело – он посетил множе­ство западных частных клиник, пока не отыскал то, что ему было нужно, в американском городе Колумбусе, столице штата Огайо.

Создавшую проект этой клиники американскую архитектурную компанию NBBJ пригласили пора­ботать в Москве. В партнерстве c главным архитек­тором «Крылатских холмов» – российским бюро ABD architects – они разработали проект клиники.

Согласно проекту, ММЦ должен был представлять собой многопрофильный медицинский центр со стационаром на 55 коек, пятью VIP-палатами, восемью родильными палатами и 50-ю кабинета­ми для амбулаторного приема, отделением ско­рой помощи, травматологией и диагностическим центром, оснащенным новейшим оборудованием General Electric.

В соответствии с планом его и построили, вот толь­ко потом начались проблемы.

АМЕРИКАНСКАЯ ГЕОМЕТРИЯ

С 2006 года выходит целая серия постановле­ний правительства Москвы, касающихся ММЦ, и в каждом новом постановлении сдача его в экс­плуатацию откладывалась все дальше и дальше. Последний «крайний срок» был назначен на 5 фев­раля 2013 года, но и тогда ММЦ не заработал. Что же произошло?

«Американцы убедили инвестора в том, что медцентр нужно строить по американским стан­дартам, – рассказал в интервью VADEMECUM президент ABD architects Борис Левянт. – Они сказали, что так строят во всем мире, а если в России нормы другие, то это наши проблемы, значит, эти нормы надо менять. Мы предупреждали, что это до добра не доведет, но они не слушали».

Российские нормативы действительно сильно отличаются от американских: у нас более жесткие требования к вентиляции, освещению, энергоснаб­жению больниц.

Например, ни в коем случае нельзя делать общую вентиляцию для операционных и остальных помещений, в то время как в США это не возбра­няется. Энергоснабжение обязательно должно быть продублировано при помощи автономного генератора. Еще одним камнем преткновения стало освещение: в России жесткие требования по естественной освещенности помещений больниц, поэтому наши больницы имеют, как правило, форму узких прямоугольников. ММЦ построили почти квадратным. «С точки зрения проектирования это удобно: по краю здания раз­мещены палаты, а в центре – прочие помещения. Нет этих бесконечных коридоров, все получается компактно. А современные системы освещения могут давать свет не хуже солнечного», – объяс­няет Левянт.

Не исключено, что российские нормативы не­сколько устарели, но закон есть закон, поэтому сдать уже полностью готовое (только без внутрен­ней отделки и оборудования) здание государствен­ной комиссии оказалось невозможно.

«Чтобы привести его в соответствие с нормати­вами, там требовалось пристроить еще 10–15 ты­сяч кв. м», – говорит Левянт.

Возможно, проблемы и удалось бы решить, но го­лова у Романа Абрамовича была занята уже другим: в 2003 году он купил английский футбольный клуб «Челси», а в 2005-м состоялась главная сделка его жизни – продажа «Сибнефти» «Газпрому» за $13 млрд. На этом фоне трудности отдельного медцентра, пусть и стоимостью $150 млн, не кажут­ся такими уж крупными. «Он отвлекся на другие проекты», – подтверждает Бронштейн.

В итоге здание ММЦ законсервировали: под­ключили отопление, обнесли бетонным забором, выставили охрану и на время забыли об этом амби­циозном начинании.

ФОРМА СЖАТИЯ

В 2012 году Millhouse предприняла попытку продать злополучный ММЦ профильному инве­стору – за минувшие годы отечественная частная медицина окрепла, на рынке появились компании, теоретически вполне способные поднять такой крупный инвестиционный проект.

«Его предлагали всем. Многие частные сети, такие как Европейский медицинский центр (ЕМЦ), «Чайка», «Гута» и «Медси», смотрели на ММЦ, по формату, месту и статусу им было интересно использовать центр в качестве своей головной клиники. Но реальная стоимость объекта – то, сколько туда вложили, и главное, сколько еще надо было вложить, – оказалась слишком велика. Никакая экономика, тем более медицинская, такого бы не выдержала», – гово­рит Левянт. Дело с мертвой точки так и не сдви­нулось.

Первые признаки того, что период затишья за­кончился, появились в апреле этого года, когда «Крылатские холмы» официально объявили о стро­ительстве при участии компании Millhouse «нового корпуса бизнес-парка».

«Совокупность факторов – классовость биз­нес-парка, качество арендаторов, выгодные аренд­ные ставки, инфраструктура комплекса – все это привело к тому, что спрос на офисы в «Крылатских холмах» превысил предложение. Сегодня мы обща­емся с большим количеством потенциальных кли­ентов, которые готовы заключить долгосрочные арендные договоры, но у нас просто нет свободных площадей. Поэтому было принято решение увели­чить площадь бизнес-парка на треть», – цитирует сайт «Крылатских холмов» Елену Малиновскую, директора по аренде управления недвижимостью компании Millhouse.

По ее данным, площадь нового здания составит 33 500 кв. м, объем инвестиций в строительство составит $90 млн.

Про медцентр в сообщении не было ни слова, но представитель Millhouse Джон Манн в ответ на запрос VADEMECUM подтвердил, что новый корпус – это на самом деле реконструированный ММЦ. Владельцы оставили надежду сохранить его в качестве больницы и переделали большую часть здания в офисы, хотя официально объект гордо называется «Научно-административ­ный и медицинский центр», а заказчик строи­тельства, как следует из размещенного рядом со стройкой информационного стенда, все тот же – ООО «Клиника НМТ».

По данным VADEMECUM, «медицинская» часть проекта по мере проработки постепенно уменьшалась – сначала до 8 тысяч кв. м вместо изначально за­планированных 32 тысяч, потом до 6 тысяч, далее до 3-х, а офисная, соответственно, увеличивалась.

«Безусловно, переделать ММЦ в офисный центр было гораздо проще, чем делать из этого здания клинику», – говорит Левянт.

По словам знакомого с проектом риелтора, клю­чевым арендатором новых офисов будет компания Adidas, с которой уже заключено предварительное соглашение. Изначально срок сдачи объекта пла­нировался на I квартал 2015 года, однако, позже его перенесли на IV квартал. На сайте allmoscowoffices. ru офисные помещения в комплексе «Крылатские холмы. Фаза 5» предлагаются в аренду по $650 за кв. м в год плюс $170 за кв. м в год на операци­онные расходы.

От медицинской части проекта, по данным VADEMECUM, осталась клиника общего профиля со стоматоло­гией, отдельным входом и отдельной парковкой общей площадью около 3 тысяч кв. м.

Для сравнения, например, сеть «Чайка» открывает клиники площадью от 750 кв. м до 2 тысяч кв. м, а новый корпус ЕМЦ на улице Щепкина имеет площадь 15,5 тысячи кв. м.

Малиновская из Millhouse говорит, что клини­ку делают не под кого-то конкретно – оператор еще не определен. Понятно одно – Бронштейна среди них уже точно не будет. «Я к нему [проекту клиники. – VADEMECUM] отношения не имею и что там происходит – не знаю», – сообщил он VADEMECUM. Новая интрига уже вряд ли возможна, уверен Левянт: клиника в «Крылатских холмах» после десяти­кратного сокращения площадей теперь тянет только на очередной филиал одной из столичных медицинских сетей.

абрамович, millhouse capital, millhouse, клиника, клиники