Санатории и пансионаты на Юге России притягивают внимание коммерсантов и инвесторов с начала 2000‑х годов. Безусловным преимуществом этих объектов скорее выступало их выгодное местоположение – на первой и второй линиях побережья или в зеленой зоне, тогда как лечебно‑оздоровительный профиль мог в оценке и вовсе не учитываться. В итоге покупатели объектов чаще предпочитали не поддерживать или модернизировать лечебно‑оздоровительную базу, а отказаться от услуг санаторного блока вообще, иногда даже возвести на месте бывшей здравницы отель или коттеджный поселок.
Тренд на диверсификацию назначения объектов подтверждает статистика Министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края и Росстата. Всего в регионе на конец 2015 года насчитывался 121 санаторий, то есть на 20 организаций меньше, чем годом ранее, и на 69 – по сравнению с показателями 2013 года. Крупные игроки начали перекраивать санаторную карту побережья уже давно. В 2006 году, например, компания «ГОСТ Отель Менеджмент» Олега Дерипаски выкупила имущественный комплекс санатория «Россия» в Сочи за 1,5 млрд рублей и перестроила его в фешенебельный гранд-отель «Родина» со спа-комплексом. Гостиницей станет и сочинский Санаторий им. Г.К. Орджоникидзе, ранее подчинявшийся Управлению делами президента. Так решил владелец – компания «Черноморский курорт плаза», принадлежащая кипрскому офшору Fursina Limited.
В Крыму тенденция к перепрофилированию здравниц тоже заметна. Больше 10 лет назад компания «ИФД КапиталЪ», принадлежащая основным владельцам «Лукойла» Вагиту Алекперову и Леониду Федуну, открыла на месте курортной поликлиники в Алуште четырехзвездочный отель, который сейчас называется Riviera Sunrise. Правда, у «ИФД КапиталЪ» есть и свой санаторий «Карасан» близ той же Алушты.
«Еще один вариант переделки санатория в более доходный формат – застройка его территории таунхаусами. Такие апартаменты – недешевое удовольствие, но, по сути, человек покупает себе место в санатории на всю жизнь», – объяснил VM один из сочинских коммерсантов, пожелавший сохранить анонимность. Идея с таунхаусами была успешно инкорпорирована в проект комплекса Fellini на месте санатория «Геленджик». Правда, от предоставления медицинских услуг владельцы объекта решили не отказываться – они будут оказываться в клинике, строящейся на соседнем участке, который ранее тоже занимала здравница «Дружба».
Комплекс принадлежит компании «Финансовые системы», бенефициарами которой считаются нынешний министр промышленности и торговли Денис Мантуров и его супруга Наталья, главный внештатный специалист Минздрава РФ по пластической хирургии.
Олимпийские игры 2014 года, как о том ни шумели, так и не стали переломным этапом в развитии санаторной индустрии Краснодарского края, зато подогрели интерес инвесторов к рекреационным объектам. По словам Натальи Васюковой из «Здравкурорта», ротация собственников для санаторной отрасли – обычное дело, просто из-за более активного освоения Сочи этот процесс стал оживленнее. «В период высокого сезона санаторий удается хорошо загрузить, получить прибыль, а в низкий сезон нужно содержать персонал, отапливать здание, чтобы оно не приходило в упадок, вкладываться в амортизацию. Чем крупнее объект, тем больше с ним проблем. Иногда и туроператоры берут здравницы в управление или становятся их собственниками. После модернизации Сочи появилось много желающих как поскорее избавиться от расположенных там нерентабельных и проблемных объектов, так и приобрести перспективные – обновленные и вновь отстроенные».
Комплекс таун-хаусов и апартаментов Fellini в Геленджике разместился на бывшей территории здравницы
Естественно, перед Олимпиадой в санаторный комплекс Большого Сочи весомее, чем кто бы то ни было, вложилось государство. «Программа строительства олимпийских объектов не предполагала строительства новых санаториев в связи с достаточностью коечного фонда существующих. Однако в рамках подготовки к Играм были построены недостающая инфраструктура, инженерные коммуникации, а также проведены реконструкция и капитальный ремонт целого ряда санаториев, где в 2014 году размещались волонтеры, персонал и гости Игр. На эти цели выделялись средства федерального бюджета, а также бюджета Краснодарского края и Сочи. Это, например, санатории Управления делами Президента РФ («Русь», «Сочи», «Дагомыс») и ряд ведомственных и частных санаториев. Кроме того, часть санаториев была реконструирована за счет собственных средств и частных инвесторов», – отчитывается руководитель департамента медицинского обслуживания АНО «Оргкомитет «Сочи 2014» Константин Шатохин.
Развитием санаторно-курортной отрасли Краснодарского края и Крыма, популяризацией туристическо-оздоровительных маршрутов на Юге России занимаются федеральные и региональные власти. Соответствующие программы правительства Краснодарского края рассчитаны до 2017 года. Правда, на Кубани инвестпроекты, предлагаемые администрацией, ориентированы в основном на гостиничный бизнес, лишь несколько из них хоть как-то связаны с санаторным лечением. В Министерстве курортов края объяснить такой перекос в сторону отельного сегмента не смогли.
По словам крымских риелторов, интерес инвесторов, по большей части из России, существовал еще до возвращения Крыма и Севастополя в родную гавань. Собственным санаторием здесь давно обзавелась «дочка» Газпрома (ООО «Газпром добыча Оренбург»), помимо того, владеющая санаториями «Озон» рядом с Оренбургом и «Дюна» в Анапе. Группе компаний «Медси» принадлежит санаторий «Меллас» на ЮБК.
Впрочем, многие крупные санаторно-курортные объекты в Крыму чаще не продавались, а сдавались в аренду с правом выкупа – к мысли о приобретении сложных в эксплуатации активов инвесторы привыкали постепенно. «Люди хотят зайти, поработать, посмотреть, что творится, прежде чем приобретать санаторий», – говорит частный крымский риелтор Максим Воронцов. После присоединения Крыма к РФ в течение двух месяцев действовал мораторий на приватизацию республиканской собственности и оформление прав на земельные владения. В конце мая 2014-го Госкомрегистр начал выдавать первые свидетельства о праве собственности на землю.
Однако неполная юридическая готовность объектов до сих пор отталкивала многих потенциальных покупателей, полагают собеседники VM. Например, земельный участок и имущественный комплекс санатория им. Ю.А. Гагарина в Евпатории сейчас предлагается на официальном портале в качестве инвестиционной площадки, но пока – без кадастрового номера. «Землю сейчас переоформляем, акции переоформили, недвижимость тоже переоформляем, – перечисляет Валерий Крячко, директор продающегося пансионата с лечением «Береговой» рядом с Евпаторией. – Чтобы открыться, по российским меркам, надо выполнить ряд требований – пожарных, МЧС и других. На все это нужны средства, которых наши учредители из Киева не выделяют, а повлиять на них мы никак не можем».
Возникают проблемы и с подтверждением прав собственности на объекты. Например, в марте 2016 года оказалось, что при содействии сотрудников местного БТИ неизвестный человек (некий крымский фермер) подделал документы купли-продажи Международного детского медицинского центра «Чайка» (лагеря с лечением), указав собственником своего умершего отца. Риелторы утверждают, что санаторий выставлен на продажу, хотя, по данным Госкомрегистра Республики Крым, пока собственность не вернулась законным владельцам, на все объекты недвижимости наложен арест. Представители МДМЦ «Чайка» сообщили Vademecum по телефону, что «санаторий не работает, потому что продается».
Более спокойным оказалось погружение в российскую действительность более 70 здравниц, доставшихся федеральным ведомствам. Логика перехода была простой: военные получили в свое распоряжение санатории украинского Минобороны, ФСБ – санатории Службы безопасности Украины, ведомству Вероники Скворцовой достались объекты украинского Минздрава и так далее. В 2016 году на модернизацию санаторно-курортного комплекса Крыма было решено направить почти в 10 раз больше средств, чем в прошлом году, – 3,4 млрд рублей, причем основная часть этой суммы бралась из средств федеральных органов власти, которым объекты были переданы в управление.
